近年來，商品房買賣合同糾紛領域各種新類型、新形態矛盾糾紛不斷涌現。重慶市第一中級人民法院梳理轄區兩級法院受理的相關案件發現，商品房銷售合同糾紛逐漸從占絕對比例的購房者與開發商之間的“兩金”爭議(即逾期交房違約金和逾期辦證違約金爭議)，轉向補充協議條款效力認定、精裝房質量異議、銷售顧問權限、開發商口頭承諾效力等新類型爭議。

近日，重慶市第一中級人民法院發布該院近年來審結的商品房買賣合同糾紛典型案例，旨在引導購房者、房地產開發商及房地產從業人員了解最新法律法規，努力從源頭化解商品房買賣合同糾紛，保護購房者與開發商的合法權益，保障房地產市場健康發展，力爭實現讓糾紛化于未發、止于未訴。

　　銷售人員私簽合同

未獲授權公司無責

　　□　本報記者 　 戰海峰

　　□　本報通訊員 徐曉琴 冉沅弋

曾某系重慶某房地產公司銷售人員，購房者杜某與曾某在某樓盤售樓部簽訂了《置業預算表》。隨后，雙方又簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，合同顯示重慶某房地產公司為甲方、杜某為乙方，合同約定杜某向重慶某房地產公司購買房屋，采取分期付款方式支付購房款，合同尾部無簽字蓋章。曾某在該合同附件五《商品房買賣合同補充協議》尾部甲方處簽字，杜某在乙方處簽字，未加蓋重慶某房地產公司印章。

合同簽訂后，杜某分4次通過手機銀行、微信等方式共計向曾某個人賬戶支付購房款234171元，其中前兩次曾某以個人名義向杜某出具了收條。后杜某發現房屋被另售他人，遂與曾某達成退款協議，但曾某未按期退還杜某購房款。杜某于是訴至璧山區人民法院，請求曾某與重慶某房地產公司承擔歸還剩余購房款及利息的連帶責任。璧山區法院一審僅支持了杜某針對曾某的訴訟請求，駁回其對重慶某房地產公司的請求。杜某不服，上訴至重慶市第一中級人民法院。2022年6月，市一中院審理后維持了一審判決。

二審法官庭后表示，杜某主張與重慶某房地產公司存在房屋買賣法律關系，但舉示的《置業預算表》《商品房買賣合同》均無重慶某房地產公司蓋章或授權人員簽字，僅有曾某簽字。曾某系重慶某房地產公司一般銷售人員，簽訂購房合同并非曾某職權范圍事項，曾某無授權委托書，涉案商品房買賣合同未加蓋公司印章，不存在曾某有代理權的客觀表象，且曾某要求將購房款轉至其個人賬戶，并以個人名義出具收條，這些行為均違背交易常理，杜某未審查曾某是否具有代理權，主觀上未盡到合理注意義務，存在過失。此外，杜某在發現涉案房屋另售他人后與曾某簽訂《協議》，約定由曾某退還購房款。因此，杜某系與曾某建立的合同關系，無權要求該房地產公司退還購房款。

　　逾期交房未贈花園

　　退還差價難獲支持

　　□　本報記者 　 戰海峰

　　□　本報通訊員 陳婭梅 冉沅弋

熊某與重慶某實業公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購買一套一樓的住宅。購買過程中，重慶某實業公司表示購買一樓的業主享有花園的單獨使用權，還向熊某出具書面宣傳材料，作出保證一樓業主花園面積的承諾。

后重慶某實業公司晚于合同約定交房時間通知熊某接房，熊某接房中發現購買的房屋存在墻體貫穿開裂、地圈梁偏差嚴重、墻體垂直度超過國家標準、空調機位只有一個而且尺寸不夠等嚴重質量問題，因此拒絕接房。此外，熊某得知該公司前期關于一樓業主享有花園單獨使用權的承諾也無法兌現，現花園系小區全體業主共同使用。

熊某認為，因重慶某實業公司的虛假宣傳，導致其以高于正常價格購買案涉房屋，據此訴至合川區人民法院，要求重慶某實業公司按照其他房屋的價格為基準退還房屋差價，并承擔因房屋質量問題導致的逾期交房違約責任。

法院經審理認為，根據民法典規定，熊某與重慶某實業公司簽訂的商品房買賣合同中約定的房屋面積并不包括小區花園面積，房屋單價系雙方自愿商定，合同內容并不違反法律、行政法規的強制性規定，系合法有效，對雙方均具有法律約束力。購買者對于房屋價值的認定應當結合樓層、具體位置、軟硬件功能等綜合考慮。熊某所購房屋緊鄰小區花園，其對花園的利用有更多便利。因此，熊某提出由重慶某實業公司按小區同幢三樓房屋均價計算房屋價款，并退還購房差價的訴訟請求與合同約定不符，不予支持。

2022年7月，合川區法院審理后僅支持熊某要求該公司承擔逾期交房違約責任的訴訟請求，駁回了退還差價的請求。

　　售房承諾免物業費

　　未能履約擔責賠償

　　□　本報記者 　 戰海峰

　　□　本報通訊員 陳婭梅 冉沅弋

劉某向重慶某旅游公司購買其開發建設的商品房，雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，重慶某旅游公司還向劉某出具《免收物業管理費承諾函》，承諾對劉某購買的房屋免予收取三年物業服務費。交房時，劉某卻接到物業公司的物業費催收短信，要求繳納物業費783.60元。

隨后，劉某向長壽區人民法院起訴，認為重慶某旅游公司售房時承諾免予收取三年物業服務費，但物業公司卻向劉某收取了物業服務費，案涉房屋三年的物業服務費應由重慶某旅游公司承擔。

法院經審理認為，根據民法典相關規定，重慶某旅游公司向劉某出具《免收物業管理費承諾函》，該承諾函與雙方訂立商品房預售合同存在密切關系，且該承諾系重慶某旅游公司的真實意思表示，對該公司具有法律約束力。現重慶某旅游公司未按照承諾函的內容履行，導致劉某因繳納物業費產生損失，應當由重慶某旅游公司承擔該損失的賠償責任。

承辦法官表示，開發商在售房時向購房人作出的免予收取物業服務費的承諾具有法律約束力。雖然物業費系由物業公司收取，開發商的承諾亦不能代表物業公司，但開發商的該承諾可視為由開發商承擔購房人的物業費。本案中開發商未按承諾履行導致購房人產生物業服務費損失，應當承擔賠償責任。

　　補充協議房企挖坑

　　限制權利合同無效

　　□　本報記者 　 戰海峰

　　□　本報通訊員 徐曉琴 冉沅弋

2020年6月，李某某、夏某某與重慶某房地產公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定購買該公司開發的位于江北區觀音橋的某房屋，并約定了交房時間。合同載明：如逾期交房超過30日，李某某、夏某某有權解除合同；李某某、夏某某要求解除合同的，該房地產公司應當退還全部已付購房款及利息，并支付違約金。

2020年12月2日，因該房地產公司一直未交房，李某某、夏某某向該公司發出律師函，以逾期交房為由要求解除合同。該房地產公司認為，根據雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》補充協議約定，若房地產公司逾期交房，李某某與夏某某放棄合同解除權，并以此為由不同意解除合同。李某某、夏某某遂訴至江北區人民法院，請求解除合同并由該房地產公司承擔相應責任，一審法院支持了李某某、夏某某的訴訟請求。該房地產公司不服，上訴至重慶市第一中級人民法院，該院經審理后駁回了重慶某房地產公司的上訴請求。

法官庭后表示，本案是民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，應適用當時的法律、司法解釋相關規定。本案中的補充協議系重慶某房地產公司向不特定對象提供的可重復使用文本，屬格式合同。該協議約定買方在逾期交房的情況下放棄合同解除權，明顯排除了購房者主要權利，應認定為無效。購房者是否享有解除權仍應根據《重慶市商品房買賣合同》進行判斷。房地產開發企業在與購房者簽訂合同過程中，應按照公平原則確定其與購房者之間的權利義務。本案中，房地產開發企業通過格式條款剝奪購房者關于房地產開發企業逾期交房的合同解除權，明顯排除了購房者的主要權利，應認定為無效。

　　民法典相關規定

第一百七十條 執行法人或者非法人組織工作任務的人員，就其職權范圍內的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發生效力。

　　第一百七十一條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。

第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：(一)具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；(二)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；(三)提供格式條款一方排除對方主要權利。

第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

　　老胡說法

安居方能樂業，無論是住房的剛性需求還是改善性需求，對百姓而言都是至關重要的事情。然而，在購房過程中，個別開發商和銷售人員卻不講誠信，嚴重損害購房者的正當權益。

從本期案例中我們可以看到，有的開發商以購房補充協議中的格式條款惡意剝奪購房者的主要權利，有的開發商對促銷時所作優惠承諾在成交后卻不予兌現，還有的房屋銷售人員以假亂真肆意欺詐蒙騙購房者。商品房市場上諸如此類的亂象，不但侵害了購房者的財產權益，同時也危害了經濟秩序和社會穩定。

因此，司法部門、市場監督管理部門、住房建設管理部門應當協同聯動、相互配合，進一步加大商品房市場治理力度，在健全完善相關監管法律法規和體制機制的基礎上，對侵犯購房者合法權益的行為，堅決予以處罰。同時，我們也希望購房者在購房過程中增強辨別是非真偽的能力，做到冷靜理性，避免為了圖小便宜而吃虧上當。　　　　胡勇

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