“房屋養老金”概念被正式提出已有兩年，但國家尚未就房屋養老金資金主要來源和用途、管理模式、增值運作機制等提出明確的實施方案或指導意見。為了在制度建設初期探索出一些可操作、可復制的經驗路徑，住建部近日透露，上海等22個城市正在試點。
“研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”住建部副部長董建國近日在國新辦新聞發布會上表示。
華中師范大學經濟與工商管理學院副院長陳淑云是較早參與“房屋養老金制度”課題研究的專家之一。她對第一財經記者介紹，2022年某地自建房倒塌事故發生后，房屋安全管理成為社會關注的重要問題，居住安全治理朝著“事前預防”轉型。隨后，房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度首次被提出，以期建立具有中國特色的房屋安全管理長效機制。
房屋安全管理三項制度中，房屋養老金制度為房屋定期體檢、房屋安全保險提供穩定資金保障作用。陳淑云認為，房屋養老金是一項有中國特色的新制度，由政府主導的公共賬戶起兜底作用。從境外房屋維護資金制度和實踐來看，在新加坡、日本及歐美多國，政府均不直接參與房屋維修資金的籌集、使用等具體事務，以間接監管和協助為主。
當下，業界爭論的焦點問題包括：房屋養老金和住宅專項維修資金的關系是什么？是否會增加業主個人負擔？公共賬戶的錢從何而來？如何讓房屋養老金實現保值增值，并讓業主從中產生“獲得感”？
陳淑云也表示：“我國的房屋養老金還處于試點探索階段。地方試點過程中，估計會面臨一些爭議，但整個制度的價值取向是為了筑牢房屋居住安全底線。”
多地維修資金改革先行一步
2022年4月某地自建房倒塌事故發生后，國務院辦公廳印發《全國自建房安全專項整治工作方案》，指出“完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度”。
而在“房屋養老金”概念被正式提出之前，“住宅專項維修資金”往往被稱為房屋的“養老金”。
住宅專項維修資金是住宅共用部位和共用設施設備維修和正常使用的重要保障。我國《物權法》《民法典》以及《物業管理條例》均對由業主籌集的維修資金相關制度進行了規定。住房和城鄉建設部、財政部也陸續發布規章，系統規范了住宅專項維修資金的籌集、使用、管理等。
多地維修資金制度建立于上世紀九十年代。二十多年來，該制度為解決住宅的維修改造，保障業主的居住安全發揮了重要作用，但該制度也存在支取使用不便、補建續籌落實難、監管不透明等“天然不足”。隨著超過30年房齡的住宅數量增加，尤其是原本可能沒有維修資金的自建房、房改房等住房房齡增加，房屋維修資金難以覆蓋所有維修和更新需求，該制度的缺陷逐步放大。
上海市房地產科學研究院院長嚴榮等今年在《中國房地產金融》發表的一篇文章中提出，目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項使用率不均。
在“房屋養老金”概念被正式提出之前，近年來，一些省市已啟動住宅專項維修資金管理改革的試點。
其中，杭州、寧波、嘉興、成都、無錫等地在電梯維修、建筑外墻防護、老舊房屋改造等領域開展保險試點，探索以政府購買服務、引入商業保險等方式構建多方參與的房屋保險機制。
部分城市在住宅專項維修資金管理改革中，還試圖通過統籌增值收益的方式，解決應急維修問題，規避“三分之二”表決。
按照規定，使用房屋專項維修經費，需通過“雙三分之二”的業主表決：即專有部分占建筑物總面積的業主達到2/3以上、同意使用的業主人數占總人數的2/3以上。
去年，濟南市住建局發布的《濟南市住宅專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》中提出，維修資金設立公共賬戶，業主公共收入用于補充維修資金的，業主委員會制定公共收入補充維修資金劃轉方案，并組織召開業主大會依法表決。
這些地方性做法雖然取得一定成效，但仍缺乏上位法依據。
成都市城市建設發展研究院副院長馮波對記者分析說，住宅專項維修資金側重于“公平”，兼顧“效率”。由于“雙三分之二”表決耗時長，在緊急情況下，難以及時使用，一些城市制定了緊急情況下使用住宅專項維修資金有關政策措施。然而，在上位法未作出調整前，若在非緊急情況下突破“雙三分之二”表決，在不滿足“雙三分之二”表決同意的情況下使用專項維修金，可能面臨違法違規風險。
陳淑云進一步表示，依據《物權法》，住宅專項維修資金與房屋產權捆綁，歸屬業主個人所有。后來頒布的《民法典》盡管對住宅專項維修資金作出補充解釋，將其由“資金”身份轉化為“基金”，歸“共同所有”，但“三分之二”表決，仍制約維修資金正常使用。
“建立房屋養老金制度之后，我們引入了政府公共賬戶的概念，就是希望從法理化和常態化的角度，讓‘保基本’的維修資金，不再需要業主表決就能被使用、被購買保險。此外，公共賬戶的設立也確保了房屋維修可以進行計劃性的事先安排，而非只是緊急籌措。”陳淑云說。
上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦持相近看法。他告訴記者，房屋養老金設立了公共賬戶，意味著后續可以在不動用個人賬戶的背景下，可能不需要經業主投票表決，就能合法使用維修資金，維修資金的使用效率更高。此外，房屋養老金公共賬戶的資金來源更廣泛，資金籌集的可持續性更強，使用更加高效。
中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強認為，理想狀態下，房屋體檢、養老金、保險三項制度相互聯系、互為銜接，目的就是為了給房屋提供全生命周期安全保障。
他對記者提出設想：給房屋做體檢是第一步，通過體檢發現問題和房屋潛在的風險隱患，定期體檢制度為排查房屋安全隱患提供了基礎保障。發現問題后，可通過物業費、維修基金、房屋養老金三位一體的“養老體系”，實現“小修小補、大修大補”。通常來說，養老金可以解決大部分問題，如果樓棟存在較大風險，就需要動用保險資金。給房屋上保險，就是要借助保險的市場化作用，為房屋使用安全責任人提供巡查、檢測、監測、賠付服務，降低房屋安全風險。
“養老金”錢從哪來
嚴榮等在前述文章中提出，借鑒居民養老金制度，房屋養老金制度應該覆蓋城鄉房屋。但鑒于農村和城鎮非居住房屋有其特殊性，因此房屋養老金可先覆蓋城鎮居住類房屋試點，待制度成熟后探索擴大范圍。
具體來說，農村房屋屬性混雜，土地性質特殊，且尚未建立相關維修資金制度，全面覆蓋會大幅增加房屋養老金制度推進難度。而城鎮居住類房屋作為城市公共安全的重要組成部分，其產權主體相對明晰，相關維修責任和資金明確。
中央財經大學教授、法學院院長尹飛24日刊發的一篇評論文章也提出，目前制度設計中涉及的房屋養老金，僅限于城市規劃區內、以區分建筑物形式存在的住房。
房屋養老金的資金來源和管理也可以參照居民養老金。馮波說，房屋養老金要堅持“個人+政府+社會+企業”多渠道籌集，并根據不同籌資渠道，分賬戶管理，最終實現“多層次、多支柱、可持續”。
其中，個人繳納專項維修金進入房屋養老金的個人賬戶，探索通過抽取一定比例的土地出讓金及地方國企、平臺公司盈余，繳入房屋養老金政府公共賬戶。同時，鼓勵社會、企業和個人通過捐贈等方式繳存房屋養老金政府公共賬戶，鼓勵房地產開發企業或物業公司對特定項目或小區，通過捐贈等方式補充房屋養老金，以提升企業形象和美譽度，增加客戶黏性。
在多主體共同參與的背景下，籌集房屋養老金，對業主和地方財政影響幾何？
尹飛表示，房屋養老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《民法典》本應由業主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。
也就是說，房屋養老金制度建設的重點是公共賬戶，不會增加群眾負擔。
住建部日前明確，房屋養老金試點階段，重點是把公共賬戶建立起來。
公共賬戶資金是保障社會公共安全和房屋基本安全的資金，用于房屋定期體檢以及個人賬戶資金適用范圍以外出于公共安全目的的維修，具有社會共濟作用，也被業界主流觀點視為房屋養老金的“第一支柱”。
第一財經了解到，目前，公共賬戶的資金來源、使用范圍、增值方式和管理主體，并沒有做統一的官方說明，試點地區自行探索。
“按一定比例計提項目土地出讓金，維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等，都是房屋養老金公共賬戶資金來源的重要方向。”王業強說。但他同時提出，改革是有成本和代價的。土地出讓金下降必然會對房屋養老金公共賬戶的資金來源產生一定的影響。
馮波則認為，雖然房地產市場仍處在調整期，但長期來看仍有很大的潛力和空間。在官方沒有明確（公共賬戶）資金渠道的背景下，“抽取一定比例土地出讓金進入公共賬戶”具有較強的實操性，也符合“取之于房、用之于房”的要求。此外，抽取部分土地出讓金納入公共賬戶，實現前期開發與后期房屋使用成本聯動，地價越高，交存的房屋養老金也越高，也有利于平衡房價中的地價因素和房屋長期使用的成本。
“當然，抽取的比例一定要科學合理，既要著眼當前，又要謀劃未來。比例過高，影響地方財政收入；比例過低，則難以滿足后期房屋安全使用需要。”馮波補充說。
如何合理地抽取土地出讓金？嚴榮等在前述文章中提出了兩個思路：一是直接在現有的土地出讓凈收益中增加房屋養老金資金支出科目；二是在大的支出科目中規定計提不少于2%的房屋養老資金。以上海為例，初步測算全量房屋體檢一次，包括全量排查和部分檢測鑒定，費用約41億元，約占近五年平均土地出讓收入的1.8%。
該文章認為，雖然目前我國土地出讓收入呈下降趨勢，但房屋體檢具有周期性，分攤到每年的資金需求大大減少。老舊小區改造資金補充到公共賬戶，既能兼顧按需立項，同時也有利于更新成果的后期維護。
不過，陳淑云表示，將老舊小區改造資金、保障性住房建設資金、公積金增值收益等各類涉房資金，均與公共賬戶打通，存在業界爭議也有實施難點。“一方面，老舊小區改造資金與房屋養老金用途有一定重疊之處；當保障房建設達到一定體量，也能省出一筆資金。如果將這些涉房資金均納入公共賬戶，可以一定程度上避免土地出讓收入減少的影響。但另一方面，這些資金如何歸集？誰來管理？如何保值、增值？這些問題都懸而待解。”
“公共賬戶管理亟待明確。”馮波說，房屋養老金作為一種新生事物，其中的政府公共賬戶該怎么建、怎么管、涉及的范圍有多大（如能否設立某一個小區、某個物業區劃或片區的政府公共賬戶），都需要進一步明確。
王業強認為，房屋養老金是一項有中國特色的制度創新，三項制度核心是房屋養老金制度。目前，房屋養老基金的投資管理模式還待探索。
因此，在他看來，要加強房屋養老金管理機構建設，設立專門的房屋養老金管理機構，具體負責本行政區域內房屋養老金公共賬戶和個人賬戶的歸集、使用、管理與監督工作。同時，要加強資金的保值增值，借鑒社保基金投資運營管理經驗，委托專業機構投資運營房屋養老金存量資金，提高房屋養老金增值收益水平。

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