冷庫起源于古代的冰窖。古人冬季儲藏冰塊供夏季使用，當(dāng)時藏冰的冰窖就是冷庫的初級原始階段。十九世紀(jì)中葉，世界上第一臺機(jī)械制冷設(shè)備裝置問世，利用人工制冷設(shè)備控制低溫取得成功，為現(xiàn)代冷庫制冷打下基礎(chǔ)。從此冷庫建筑在許多國家迅速發(fā)展，農(nóng)畜產(chǎn)品從收獲、加工到商品出售的各個環(huán)節(jié)全部實(shí)現(xiàn)了冷藏。

01. 國際冷庫市場

歐美發(fā)達(dá)國家和日本很早就開始重視冷鏈建設(shè)和管理，現(xiàn)在已經(jīng)形成了完整的冷鏈體系。據(jù)全球冷鏈聯(lián)盟（Global Cold Chain Alliance）統(tǒng)計(jì)，2021年全球冷庫庫容量達(dá)到7.01億立方米，相比2018年上漲30.03%，其中北美和中國貢獻(xiàn)了大部分增長。中國冷庫總?cè)萘颗旁谟《群兔绹螅涣腥虻谌鞘芯用袢司鶕碛械睦鋷烊萘坎蛔?.15立方米，僅約為美國的四分之一、日本的二分之一。歐美的水果、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品在采摘、運(yùn)輸、儲存等環(huán)節(jié)的損耗率小于5%，日本果蔬冷鏈流通率超過95%；而我國果蔬、肉類、水產(chǎn)品等的冷鏈流通率僅分別達(dá)到22%、34%和41%，與美日等發(fā)達(dá)國家仍存在巨大的差距。

圖 1 全球主要國家城市居民人均冷庫容量（立方米）

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕。

02.我國冷庫市場規(guī)模

我國是使用冰窖歷史最悠久的國家之一，早在2000多年前的《詩經(jīng)》中記載有古人使用冰窖的記載。早期，我國冷藏依舊使用冰窖為主。在世界制冷技術(shù)水平飛速發(fā)展的帶動下，我國1955年建造第一座現(xiàn)代意義的肉品儲藏冷庫，1968年建成第一座生果儲藏冷庫，1978年建成第一座氣調(diào)冷庫。近年來，隨著中國居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)者對食品種類、質(zhì)量、營養(yǎng)，以及口味的多樣化消費(fèi)需求也顯著增加。而新鮮的食品需要通過冷藏或冷凍的方式進(jìn)行運(yùn)輸、加工、儲存和配送。有鑒于此，在旺盛的消費(fèi)需求驅(qū)動之下，我國冷庫行業(yè)正步入高速發(fā)展階段。根據(jù)中關(guān)村綠色冷鏈物流產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟發(fā)布的歷年全國冷鏈物流企業(yè)分布圖顯示，2017-2023年上半年，我國冷鏈物流重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)的冷庫容量從3609萬噸增長至6126萬噸，年復(fù)合增長率為9.22%。

圖 2 2017-2023年上半年我國冷鏈物流重點(diǎn)企業(yè)冷庫容量

數(shù)據(jù)來源：中冷聯(lián)盟2017-2023年《全國冷鏈物流企業(yè)分布圖》，深企投產(chǎn)業(yè)研究院整理。

隨著人民群眾日益增長的消費(fèi)、健康需求以及電商滲透率提升的零售發(fā)展趨勢，冷鏈物流也處于中高速發(fā)展階段。2016-2022年冷鏈物流市場規(guī)模從2210億元增長至4916億元，近6年復(fù)合增長率為18.5%，冷鏈企業(yè)加速從小、散、多、亂向規(guī)模化、集中化方向發(fā)展。據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，我國冷鏈物流總額為2.65萬億元，同比增長4.1%；我國冷鏈物流市場規(guī)模達(dá)2395億元，同比增長3.6%；公共型冷庫庫容新增980萬立方米，同比增長4.2%。預(yù)計(jì)至2025年我國冷鏈物流行業(yè)規(guī)模可達(dá)5500億元人民幣，其中冷鏈運(yùn)輸占比40%，冷庫倉儲服務(wù)占比30%。

圖 3 2016-2022年我國冷鏈物流市場規(guī)模

資料來源：2016-2020年數(shù)據(jù)來源于中物聯(lián)冷鏈委，2021年數(shù)據(jù)來源于《中國冷鏈物流發(fā)展報(bào)告（2022）》，2022年數(shù)據(jù)來源于《中國商貿(mào)物流發(fā)展報(bào)告（2022年）》；深企投產(chǎn)業(yè)研究院整理。

全國冷庫需求長期大于供給。冷庫需求方面：世邦魏理仕根據(jù)中國主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量和周轉(zhuǎn)率，“十四五”冷鏈發(fā)展規(guī)劃提成的冷鏈滲透率以及冷鏈下游需求的增速，綜合推算2021年中國冷庫的潛在需求約為29541萬立方米，2022-2025年中國冷庫需求面積將繼續(xù)維持8-9%左右的增長。冷庫供給方面：據(jù)中物聯(lián)冷鏈委不完全統(tǒng)計(jì)，2020年，全國冷庫總量達(dá)到7080萬噸，折合1.77億立方米，新增庫容1027.5萬噸，同比增長16.98%；2021年突破1.95億立方米。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會報(bào)告，預(yù)計(jì)2022年，我國公共型冷庫總?cè)萘繉⑦_(dá)2.1億立方米，同比增長7.7%。冷庫潛在需求與冷庫供給方面存在一定的差距。

圖 4 2016-2025E我國冷庫供給和需求情況

數(shù)據(jù)來源：中物聯(lián)冷鏈委、世邦魏理仕。

03.我國冷庫結(jié)構(gòu)

按冷庫溫度分類。我國冷庫可以分為冷凍庫（-18℃以下）、冷藏庫（0-10℃）、恒溫庫，其中冷凍庫比占比高達(dá)70%，是冷庫的主要溫區(qū)，主要用于存儲冷凍食品；冷藏庫占比約25%，主要用于存儲生鮮及短期保存物品；恒溫區(qū)和其他溫區(qū)占比5%。

圖 5 我國冷庫溫區(qū)分類結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：CBRE世邦魏理仕，平安銀行整理。

按使用功能分類。我國冷庫可以分為功能型冷庫、市場型冷庫、產(chǎn)地型冷庫、生產(chǎn)型冷庫以及其他。其中功能型冷庫又分為配送型和分撥型，占所有冷鏈的47%，主要承擔(dān)存儲、分撥、配送和加工等功能；主要分布于全國物流樞紐、主要物流節(jié)點(diǎn)和消費(fèi)地城市；由于其地處樞紐型城市，以及功能齊全，能靈活適應(yīng)不同倉儲租戶的要求，因而更受投資追捧。

表 1 我國不同功能冷庫情況

資料來源：中物冷鏈委、世邦魏理仕，深企投產(chǎn)業(yè)研究院整理。

按品質(zhì)分類。世邦魏理仕結(jié)合國家冷庫設(shè)計(jì)規(guī)范、相關(guān)政策文件及行業(yè)未來趨勢，從建筑形態(tài)、層高、承重、溫區(qū)等維度綜合提出冷庫分類分級標(biāo)準(zhǔn)，將冷庫分為A、B和C三類。其中A類和B類為高標(biāo)準(zhǔn)冷庫，C類為低標(biāo)冷庫。根據(jù)世邦魏理仕對主要城市冷庫的數(shù)據(jù)監(jiān)測和評估，全國高標(biāo)冷庫《A類和B類》合計(jì)面積為876萬平方米，在中國冷庫總存量中占比不足1/3，其中A類冷庫僅為13%，B類冷庫19%。市場上的存量冷庫，依然以傳統(tǒng)的低標(biāo)冷庫（C類）為主，占比68%。根據(jù)《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，要求淘汰關(guān)停不合規(guī)不合法冷庫、老舊高耗能冷庫、加快冷鏈設(shè)施改造升級。隨著物流地產(chǎn)商以及投資者紛紛進(jìn)入冷鏈領(lǐng)域，未來高標(biāo)冷庫將為成為冷庫增量市場的主要形態(tài)。

圖 6 我國各類標(biāo)準(zhǔn)冷庫占比及特征

資料來源：世邦魏理仕。

表 2 我國冷庫標(biāo)準(zhǔn)及特點(diǎn)

資料來源：世邦魏理仕，深企投產(chǎn)業(yè)研究院整理。

04.我國冷庫區(qū)域分布

在市場驅(qū)動下，我國冷庫分布不夠均衡，主要集中在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)且消費(fèi)旺盛的地區(qū)，沿海港口、一二線城市、樞紐城市冷鏈資源豐富，市場需求大，經(jīng)濟(jì)效益高；相比之下，產(chǎn)地市場、西部和北部地區(qū)冷鏈資源相對較少。根據(jù)中冷聯(lián)盟發(fā)布的《2022全國冷鏈物流企業(yè)分布圖》，按照庫容量來看，山東省2022年冷庫容量為644.84萬噸，排名全國第一，占全國總庫容的11.34%；排名2-15位的分別為廣東、上海、河南、江蘇、福建、遼寧、北京、天津、河北、湖北、湖南、浙江、江西和四川，庫容量分別為470.39萬噸、440萬元、431.30萬噸、393.95萬噸、258.71萬噸、246.12萬噸、222.83萬噸、219.91萬噸、202.76萬噸、201.64萬噸、192.47萬噸、188.11萬噸、153.24萬噸、144.14萬噸。

圖 7 2022年我國冷庫容量分省市排名前15位（噸）

資料來源：中冷聯(lián)盟，深企投產(chǎn)業(yè)研究院整理。統(tǒng)計(jì)口徑為冷鏈物流重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)庫容。

05.重點(diǎn)企業(yè)分析

目前，具備高標(biāo)冷庫全國網(wǎng)絡(luò)布局能力的企業(yè)為數(shù)不多，其中萬緯冷鏈、北京亞冷、上海鄭明、美庫、宇培國際、普冷國際、上海啟橙、中外運(yùn)冷鏈處于行業(yè)前列。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年底上述八家企業(yè)在全國已布局的高標(biāo)冷庫總數(shù)量達(dá)到182家（含在建和待建項(xiàng)目），冷庫總面積達(dá)到380萬平方米，其中已交付面積為243萬平方米。若從全國冷庫市場總存量來看，上述八家企業(yè)的占比不足10%，市場集中度低，行業(yè)格局分散；從高標(biāo)冷庫市場總存量來看，上述八家企業(yè)占比達(dá)到27.7%，其中萬緯冷鏈占比10.1%，排名第一位，其次是北京亞冷（5.7%）、宇培國際（3.7%）、上海鄭明（2.5%）、中外運(yùn)冷鏈（1.9%）等。根據(jù)國際冷藏倉庫協(xié)會（IARW）數(shù)據(jù)顯示，2021年美國冷庫市場CR8為54.9%，頭部企業(yè)Lineage、Americold的市場份額更是高達(dá)24.2%和18.0%。相比之下，中國冷庫市場存在較大的整合空間。

圖 8 2021年我國高標(biāo)冷庫市場格局（已交付面積）

資料來源：世邦魏理仕。

冷鏈服務(wù)業(yè)務(wù)聯(lián)系電話：19937817614

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