2019上半年冷庫市場分析報告由中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會和鏈庫平臺聯合發布。

據鏈庫網平臺數據顯示，2019上半年全國冷庫需求超過140萬立方，與2018年同期相比相差不大，說明冷庫市場需求并沒有大幅增加。冷庫需求主要集中在北京、上海、廣東、福建、天津、浙江、江蘇、山東、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。從左圖可以明顯看出，這些地區多為一線城市、沿海省市和農產品、食品大省，冷庫需求與經濟水平、消費能力、流通屬性掛鉤。

從鏈庫平臺上企業求租冷庫情況來看，如圖1-2所示，第三方冷鏈物流企業對冷庫的需求更大占比38.45%，其次是生鮮電商和餐飲企業。這些租賃方求租冷庫的主要原因有：

1、業務量增加，擴租冷庫；

2、季節性需求，臨時租庫進行周轉；

3、現租冷庫到期或拆遷，另找其他冷庫；

4、啟動新項目，需要增加城市冷庫網點。

據鏈庫平臺不完全統計，2019上半年全國冷庫可出租面積超過500萬平米，同比增長80% ，說明今年冷庫出租形勢比較嚴峻，絕大部分省市面臨冷庫投資建造過熱，整體供大于求的局面。可出租冷庫資源主要集中在山東、廣東、四川、江蘇、遼寧、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。

通過冷庫供需情況對比來看：

1、有些地區仍呈現出冷庫供需兩旺現象，說明冷庫建設結構性失衡，存量老庫無法滿足現代冷鏈物流需求；

2、全國整體來看，冷庫供大于求局面日益突出，一方面原因是傳統食品生產加工、餐飲零售客戶冷庫需求下滑，部分新型客戶需求雖有增長，但對冷庫需求量不是很大。

2019年上半年北京地區冷庫租賃價格相較去年有所下滑，主要原因是部分去年新改造的冷庫已經投入使用，像中外運扇擴等。另外市場監管環境不像去年嚴苛，一些不符合要求的冷庫還在運營。還有就是一些客戶遷移到周邊冷庫。

上海地區冷庫價格整體相比去年變化不大，嘉定、青浦等區域略有增高。主要原因是供需情況基本穩定，冷庫市場監管環境逐步改善。

像西安、濟南等地區冷庫平均價格有所上漲，但不同區域則呈現出價格分化現象，主要原因是高標庫比較缺乏，價格較高。但是傳統批發市場冷庫等價格仍舊處于較低水平。

深圳地區冷庫價格持續走高，部分區域已經到了一庫難求的地步。主要原因跟深圳對冷鏈物流的政策限制和城市發展定位有直接關系，深圳工業用地和倉儲用地都已非常緊張。

1、冷庫交通地段

交通越便利，地理位置越優越的冷庫，租賃價格相對也會更高，緊鄰農貿市場、交通要道等區域位置的冷庫，收費要高于交通不方便地區。

2、冷庫租賃的源頭

大多數冷庫方都是包倉租賃下來，然后再組建團隊對外招租，很多中小商家對冷庫面積需求比較小，分租的話就要付出很高的租金。

3、冷庫計費方法

有的冷庫會根據存儲貨量的多少、產品特性、季節等因素浮動計費，這種出租計費大大提高了商戶的租金成本。

4、冷庫設施設備損耗及不足

冷庫基礎設施的損耗，冷庫能耗較高，導致溫度不好控制，達不到貨品應儲存溫度。

隨著國家有關部門對冷庫市場監管力度的加大，以及客戶企業對食品安全存儲環境要求的提升，未來只有資質證照齊全的冷庫才會允許在市場上使用。而不合規、溫度不達標的冷庫運營風險越來越大，一旦被查，冷庫租用方和庫主方均面臨高額罰款和停頓整改風險。

冷庫在證照合規基礎上，是否具備封閉月臺、立體貨架、理貨穿堂、環氧地坪、叉車充電間、溫度監管設備等也成為品牌客戶選擇是否可做的重要條件，即冷庫是否為高標庫也很重要。

像肯德基、麥當勞、和路雪、沃爾瑪等國際品牌，選拔冷庫時對以上條件要求非常苛刻，甚至僅僅具備以上硬件設施設備還不夠，還要求配套的高標準服務。

這幾年國家一直在大力倡導發展綠色物流，是指在物流過程中抑制物流對環境造成危害的同時，實現對物流環境的凈化，使物流資源得到最充分利用。

同時，2019年國家發改委出臺了《綠色高效制冷行動方案》，要求提高制冷產品能效標準水平，強制淘汰低制冷產品。加快冷鏈物流綠色改造工程，精準適配綠色高效制冷系統，加大環保制冷劑研發等。

品牌商、制造企業、餐飲零售企業、生鮮電商在渠道越來越多的背景下，導致庫存越來越分散，而且多數品牌商要面向全國的消費者，ToC的比重越來越大。體現在冷鏈物流上面，就是要每一個渠道配置庫存，物流資源越來越碎片化。對冷庫需求而言，就是要有中心倉、區域分撥倉、城市配送倉、社區微倉等。

現階段，北上廣深這些一線城市的冷庫供需已相對穩定，而像杭州、南京、重慶、天津等城市冷庫也蓬勃發展。進入2019年以來，明顯看到二線中心城市的冷庫需求開始增加，比如石家莊、太原、廈門等，這些城市原來冷庫資源就很少，且多數冷庫標準很低，但隨著二線中心城市消費訴求的打開，未來冷庫市場會有快速發展。

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